二手房1.2w/㎡ 砸穿巫家坝房价！
导语：
近期，关于巫家坝的消息有点多。
官渡区接手后续开发、第二所学校封顶、“拦路虎”景成大厦基坑排险、启动中央公园五标段拆迁……
虽然进度缓慢，但是公共设施正在推进建设，巫家坝目前的生活氛围也好于几年前。
不过，部分二手房业主明显没有等下去的耐心了，焦急抛售的房东，正在砸穿巫家坝的房价。
本期《二手房攻略》，我们去巫家坝看看，既有早期交付的小区，也有房价巅峰期的热盘。
二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。
巫家坝二手房放下身段
对于关注巫家坝二手房的买家来说，有一个坏消息和一个好消息。
坏消息是：中央公园看上去遥遥无期，部分企业的总部大厦建设缓慢，备受期待的商业配套也延期了。
好消息是：房价降了，降了不少。
昆明没有哪个区域，像巫家坝一样。
一出场就是巅峰，凭借一纸规划，就拥有了“城市新中心”、“区域金融中心”、“总部基地”的光环。
巫家坝的故事里，有太多美好的预期，这里的房价也水涨船高。
早期入市的项目单价在1.3w左右，不到两年时间，多个项目单价超过2w，房价攀升的速度，一定程度上反映了片区热度。
可以说，选择买入巫家坝的业主，买入的是对巫家坝的预期。
不过，预期带来的，可能是兑现，也可能是落空。
随着市场寒流，叠加配套设施跟进滞后的因素，巫家坝片区房价下滑明显。
到2022年，巫家坝新房市场频频出现1.3w的房源（毛坯房/特价房），规划溢价的部分，被市场逐渐挤出。
新房降价，二手房自然受到冲击。
尤其是目前巫家坝在售的招商公园大道、招商雍珑府、中海寰宇天下、首创未来之城都是现房，价格下调、实景呈现，再加上一手房交易的便利性，难免对二手房市场形成竞争。
中介朋友表示，目前挂牌的房源，不少是当初2w买入，如今只能卖1.6w的。考虑到巫家坝片区以改善大户型产品为主，每套大概亏了50w+。
卖家痛心，买家则在考虑进入巫家坝的时机，除了配套逐步完善，价格起了关键作用。
这次我们去了万科翡翠一期、保利堂悦、西派国樾、中交金地中央公园、中南云境，看到不少低价房源。
早期交付的万科翡翠一期和保利堂悦，户型和价格都比较相近，是目前次新房中，价格较低的小区。由于房东买入价格没有那么高，因此二手房价格下降空间较大，部分房源挂牌价约1.2w/㎡。
中交金地中央公园和西派国樾，离规划中的中央公园较近，也是巫家坝的核心区，部分业主的买入价不低，目前也有单价1.6w左右的二手房源。
中南云境二期离龙湖时代天街较近，但是目前路未通，且隔着烂尾的景成大厦，二手房源挂牌价约1.4w/㎡，但是下证未满两年，交易税费较高。
作为对比，已经交付的首创未来之城还有新房在售，毛坯房源均价约1.35w/㎡，装修房源均价约1.55w/㎡.
整体来看，可以用一手房的毛坯价买到二手装修房，一手装修房源价则可以选高档小区二手装修房。
本文具体房源如下：
万科翡翠一期VS保利堂悦
万科翡翠一期是巫家坝早期交付的小区，因此，整体入住率比较高。
简单来说，就是有人气。
和二期不同，万科翡翠一期新房销售的时候，均价在1.35w/㎡，这就给二手房预留了一些降价空间。
和2w+入手的房东相比，这批房源在进入二手房市场后，有足够的价格优势。
同期交付的保利堂悦，有一样的价格优势。
不过，这种优势只是相对的，两个小区目前挂牌的二手房，基本要降到和买入价持平，甚至更低，才会有带看和成交。
中介朋友称，买入万科翡翠一期的投资客较多，早两年转手的话，还是赚了一笔的，但是现在出手，还是亏了，只是可能亏得少一些。
的确如此。对考虑投资的房东来说，出手的时机太重要了，无论是买入还是卖出。
2022年4月份的时候，我们来实探这一片区的二手房，万科翡翠一期的二手房成交价约1.8-1.9w/㎡。
两年之后的现在，万科翡翠一期1.2-1.3w/㎡的房源很多。户型格局较好的端户，单价也就1.4-1.5w/㎡。
两年时间，单价又降了4千，相当于一套房子又跌了40w+。和我们之前提到的北市区昆明广场片区，跌价趋势比较一致。（延伸阅读：《平均一套房跌了40万，被暴击了……》）
保利堂悦和万科翡翠一期相比，无论是户型面积段还是价格，都高度重叠。同类产品，同一价格。
只是万科翡翠的挂牌房源相对较多，可挑选的楼栋/楼层会多一些。
对比一下两个小区的优劣势。
小区环境和居住管理：
万科翡翠一期楼栋较多，均为西南/东南行列式布局。建筑排布整齐，但是一些楼间距较小的低楼层，会有遮挡。
米白+褐色的外立面，南向窗墙比还不错，和巫家坝后开发项目大多封阳台交付不同，万科翡翠一期是未封阳台交付。
景观设计上，7栋前后有两个大中庭，设计了阳光草坪和儿童主题乐园。
小区植被维护得不错，而且种类也比较丰富。
小区空地上，有运动场所，也有社区健身设施。
万科翡翠的物业管理严格，非业主进出小区，需要业主通知管家，然后再让大门放行。
公区干净整洁，绿化植被养护到位，物业费2.5元/㎡/月。和巫家坝后期交付的小区相比，物业费不算高。
万科翡翠一期一路之隔就是保利堂悦，楼栋围合式布局，部分楼栋的楼间距比较宽。
保利堂悦的外立面，和万科翡翠类似，南向窗墙比不错。
景观上，小区围合了一个大中庭，有草坪和儿童活动区。植被也挺多，但是层次感差点意思，景观整体上，没有万科翡翠丰富。
有社区健身设施，也有环绕小区的塑胶跑道。
物业管理不及万科物业，不过小区植被也还是养护不错的。
产品和价格：
两个小区主力户型，建面均在115-142㎡之间，三房和四房。一手房精装交付，装修标准相差不大。
面积小一点的三房，都是中户，低楼层房源采光较差。
以万科翡翠115㎡的户型为例，有两个问题：第一是采光，第二是次卧2。
采光上，走进餐客厅，会发现光照条件较差，西南向的房源，低楼层晴天中午，室内较暗。
主卫是黑卫，厨房和客卫均是二次采光。
115㎡做三房，且动区是传统竖厅，和当下89㎡都可以做紧凑三房的产品相比，没有优势。
而且次卧2空间较小，作为卧室居住体验较差，倒是可以当做功能房。
保利堂悦的116㎡户型，是当下更加常见的三房格局，至少保证了每个空间都有采光。
阳台连接客厅和一个次卧，增加了采光面，两个次卧的空间不算很大。
上述两个户型，目前挂牌单价在1.2-1.3w/㎡，如果碰到急于出手的卖家，实际成交价甚至能低到一万出头。
面积小，单价低，万科翡翠和保利堂悦的这个中户，算是片区内总价门槛较低（公寓除外）的选择。
购房风险：
保利堂悦幼儿园已经建好，目前暂未使用，可以就近去万科翡翠一期的幼儿园。
巫家坝业主子女去年均可以就读云师大附属小学巫家坝校区，未来随着学校配套逐渐跟上，可能会出现划片，也就是不一定能就读首所落地的学校。
尤其是要过几年才上小学的，要注意这一点。
除了片区整体配套建设进度缓慢，万科翡翠一期和二期之间的道路多少年都没有修好，铺着公分石。
西派国樾VS中交金地中央公园VS中南云境
巫家坝在规划之初，做了功能分区，划分了金融中心总部基地、生态公园、生态低碳居住区、国际社区、传媒中心、文化宜居区、商业文化区、文化创新居住区、文化娱乐休闲区九大功能分区。
靠近广福路的万科翡翠和保利堂悦，在文化创新居住区。
从CBD的功能属性及地理位置划分来看，巫家坝核心当属金融中心总部基地。
因此很多中介朋友也会把这一区域的住宅，叫做核心区住宅。
我们选了三个小区，西派国樾、中交金地中央公园、中南云境，来看看巫家坝核心区的二手房情况。
这三个小区，位置相近，分布在官渡409路（和美路）东西两侧。
其中，东侧地块属于未来中央公园的头排房源，因此新房时期价格相对较高，产品规划上，面积也更大，算是巫家坝过去和目前的房价天花板。
包括西派国樾湖苑、中交金地中央公园18号院，挂牌房源较少，即使是房东急售，装修房源单价仍然普遍高于2w。
核心区官渡409路和飞虎大道之间的地块，虽然不在公园头排，但不少房东买入的价格也在1.7w-2w+，现在二手房挂牌价普遍在1.3-1.5w/㎡。
即使是西派国樾的组团，挂牌价也只到1.6w/㎡。
从片区内越来越多的中介门店，可以侧面看出，相比两年前，这边的二手房交易更加活跃了。
照例对比一下各个小区的优劣势。
小区环境和居住管理：
先看西派国樾俪苑和樾秀中心。
这两个组团在官渡409路西侧，紧挨着中国铁建·西派国际中心写字楼。其中樾秀中心仅两栋住宅，俪苑则有四栋住宅（每栋住宅有两个单元）。
小区内本身楼栋不多，大多朝主景观围合排布。周边还有公寓或其他高层住宅，视野还是有一定的遮挡。
西派国樾外立面和周边小区略有差别，窗墙比较高。
颜色上，是灰色中带点蓝调，虽然外墙也用了真石漆，感觉更有质感（不太了解材料之间的区别，主观感受）。
樾秀中心的景观较小，主要围绕两栋住宅做了绿化，有儿童游乐区。
俪苑围合了一个中庭景观，面积不算大，但是比较有层次感，做了镜面水景。
西派国樾为中铁建物业，物业费为3.2元/㎡/月，属于管家物业，看房需要管家全程陪同。
从架空层的维护上看，物业服务工作还是比较到位的。
再看一下，西派国樾俪苑对面的中交金地中央公园13号院。
小区楼栋围合式布局，同样是分割出来的小地块。
小区外立面是米白色+褐色，窗墙比不错。
景观上，同样是有一个围合式庭院，不过设计感一般。
小区内有社区健身设施，也有儿童活动区，丰富度上差一点。
小区是金地物业，物业服务没有西派国樾那么细致。
最后来看一下中南云境二期（中樾花园云境苑）。
小区外立面是深灰+米色线条，整体窗墙比不及周边小区。
小区被6栋分隔出两个中庭，绿化大多是点状分布，没有成片的景观。
小区内没有塑胶跑道，有一小片儿童活动区。
产品和价格：
这三个小区，均有面积约127㎡、147㎡的房源，三房和四房。和西派国樾其他组团，动辄200㎡+相比，总价门槛更低。
先来看一个西派国樾俪苑的143㎡户型，做了三房两卫。
这个户型的格局要看买家的接受度，进门是玄关墙，无玄关柜。不过电梯入户，可以在门口打鞋柜。
客餐厅分布在玄关两侧，餐厅空间较大，靠窗一侧可以隔出一小个空间。
由于餐客厅空间上的割断，客厅就显得小（从户型图上看，餐厅面积比客厅还大）。
另外，次卧1如果起夜，需要经过较长动线，才能到达客卫。
西派国樾俪苑该户型房源，挂牌价在1.6w/㎡左右，可能是房主亏本急售。
再来看中南云境二期147㎡的户型，四房两卫，格局要顺眼多了。
餐客厅是大横厅设计，增加了公区采光面，比较明亮通透。
户型格局纵向拉伸，有两个次卧离客卫较远。
该房源两梯两户，西南朝向，挂牌价约1.5w/㎡（含增值税）。同小区127㎡的房源，单价低至1.3w/㎡，户型格局类似上面西派国樾的户型。
再来看一套中交金地中央公园13号院的户型，建面约130㎡，三房两卫。
中规中矩的三房户型，两个卧室都能合理利用。除了客厅连接的阳台，厨房一侧也有一个生活阳台。
小区内该面积房源，性价比较高的一套，挂牌总价180w，也就是单价仅1.38w/㎡。
这个价格买在巫家坝，感觉不用太介意中央公园什么时候建好了。
购房风险：
前面提到过，未来有上学需求的，可能入学需要划片，有不确定性。这是在巫家坝买房，且不是近期入学的，都需要注意的一点。
另外，还要注意不动产权证是否满两年。未满两年的二手房交易增值税较高，一套房可能要多出十万左右，不是很划算。
如果对中南云境二期感兴趣，需要注意项目紧挨着景成大厦的水塘，也就是烂尾的地块。而且这个项目离飞虎大道较近，未来通车的话，要考虑噪声影响。
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巫家坝是否迎来了捡漏的时机呢？欢迎评论区讨论。
押注巫家坝的人，某种程度上，是看好昆明未来的那批人。
未来，这里会有中央公园、城市CBD、总部基地……都会有的。
END
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